Quel est l’état de santé du marché de l’immobilier d’entreprise en Occitanie ? Locaux d’activité, bureaux, entrepôts… On fait le point sur l’année 2023 pour les deux métropoles, Toulouse et Montpellier.
A Toulouse, la demande de bureaux est en hausse mais le nombre de transactions a baissé de 13%. (Photo : Anthony Assémat – Entreprises Occitanie)
Dans un moment où le télétravail se généralise et où le rapport des salariés à leur entreprise évolue, quelle est la situation de l’immobilier d’entreprise ? « Globalement, les résultats 2023 du marché immobilier et foncier d’entreprise sont bons. Le territoire de Montpellier (Hérault) se montre résilient et concrétise de belles implantations dans des filières d’excellence telles que la santé et les industries culturelles et créatives », explique l’Observatoire de l’immobilier et du foncier d’entreprise de Montpellier.
"La tendance vers la flexibilité se poursuit"
Par rapport à 2022, le nombre des grandes transactions (plus de 1000 m2) a diminué de 21% et la surface moyenne des bureaux placés est de 286 m2. Le marché montpelliérain s’affirme comme un marché de location (83% des transactions) et la part du neuf est en progression (43,5% des transactions). « La tendance vers la flexibilité se poursuit. 2023 confirme l’intérêt des utilisateurs de privilégier le bien-être des salariés, avec la prise en compte d’espaces tertiaires innovants, mixtes et flexibles », poursuit l’Observatoire héraultais.
Montpellier reste attractive
Dans ce territoire, l’est montpelliérain totalise 40% des surfaces de bureaux, et devance le sud et le fort développement de la ZAC de Cambacérès (25%). En revanche, le centre-ville a perdu 50% de surfaces placées par rapport à 2022. Le loyer moyen est en hausse avec 154 euros/m2/an, tandis que le prix moyen d’acquisition dans le neuf continue d’augmenter lui aussi, passant de 2409 euros/m2/an en 2022 à 2759 euros en 2023. « Ces résultats étaient attendus dans un contexte d’attentisme et de questionnements d’acteurs. L’immobilier tertiaire tire son épingle du jeu et affiche une profondeur de marché qui démontre que Montpellier reste une ville attractive pour les entreprises », conclut l’Observatoire.
La logistique urbaine en progression
A Toulouse (Haute-Garonne), le marché est porté par les locaux d’activité et les grandes transactions. En 2023, la demande placée a atteint 193 900 m2 (114 500 m2 pour les locaux d’activités et 79 400 m2 pour les entrepôts). Sur le local d’activité, la surface moyenne est de 1070 m2, avec une forte hausse de la demande dans le neuf, qui dépasse l’ancien. Sur l’entrepôt, « le marché est toujours bien orienté avec une demande en logistique urbaine en progression », explique l’OTIE (Observatoire toulousain de l’immobilier d’entreprise). La demande placée atteint les 79 400 m2, soit quasiment le même niveau qu’en 2022 mais avec une proportion accrue de la demande dans l’ancien.
En volume, le sud-ouest de l’agglo toulousaine se taille la part du lion avec 41 500 m2 de locaux d’activité et d’entrepôts, contre 34 000 m2 pour le nord, 31 300 m2 pour le nord-ouest et 23 350 m2 pour l’est. Et sur ce stock de 130 150 m2, l’OTIE annonce un taux de vacance « au plus bas » de 1,9%, avec « quelques livraisons attendues mais insuffisantes au regard des besoins exprimés ».
La demande de bureaux à la hausse
Sur le secteur du bureau, la demande en 2023 – 148 700 m2 – est supérieure à la moyenne constatée sur les dix dernières années, soit 136 800 m2. 207 transactions ont été réalisées (en baisse de 13% par rapport à 2022), pour une surface moyenne de 719 m2. Les plus grandes transactions concernent le quartier Matabiau (10 250 m2) mais surtout la zone aéroportuaire, avec Orange, Airbus Protect et Insitu Business Centre.
Sur l’agglo toulousaine, les plus fortes demandes se concentrent dans le parc aéroportuaire, le centre-ville, Cépière-Basso Cambo, Balma-Montredon et Ramassiers/Saint-Martin du Touch.
