L'année 2023 a marqué un tournant historique dans le secteur de la promotion immobilière, avec une crise profonde touchant Toulouse et ses environs. Les effets de la hausse rapide des taux d'intérêt ont entraîné une diminution drastique des mises en vente et des ventes, affectant l'ensemble du marché immobilier.
"Depuis la création de L'Observer en 2002, nous n'avons jamais connu une année de crise comme celle-ci", exprime Laëtitia Vidal, présidente de l'Observer de l'immobilier toulousain. (Photo : Dorian Alinaghi - Entreprises Occitanie)
L'année 2023 restera gravée dans les annales de la promotion immobilière, marquée par une crise sans précédent. Les signes avant-coureurs étaient présents dès le second semestre de 2022, avec une hausse des taux d'intérêt impactant les budgets des ménages. En 2023, cette crise a pris une ampleur historique, se traduisant par une diminution de moitié des mises en vente, seulement 2 936 logements ayant été proposés (-48% vs 2022 ; -43% vs 2021). "Les retraits de projets ont explosé, passant de 285 en 2022 à 1 395 en 2023, soit une augmentation de près de 400%. Les ventes ont chuté de manière vertigineuse avec seulement 2 515 ventes nettes au détail sur l'année, soit -47% vs 2022 et -58% vs 2021. Le désistement a atteint un taux alarmant de 29% des ventes en 2023", détaille Laëtitia Vidal, présidente de l'Observer de l'immobilier toulousain.
L'offre commerciale en baisse
La clientèle d'investisseurs est devenue minoritaire pour la première fois en plus de 20 ans, ne représentant que 45% des acquisitions en 2023 contre 59% en 2021. L'offre commerciale a également diminué, avec 3 584 logements à la fin de l'année, contre 4 555 en 2022.
Malgré la crise, les prix ont continué d'augmenter en 2023, atteignant une moyenne de 4 547 euros/m², soit +4% par rapport à 2022. Cependant, au quatrième trimestre 2023, le prix moyen a légèrement baissé, reflétant les difficultés du marché. En ce qui concerne les logements aidés, les mises en vente se maintiennent mais les ventes chutent de manière significative, soulignant la crise historique de l'offre et de la demande.
Dans ce contexte, les promoteurs immobiliers ont été contraints d'innover et de repenser leurs stratégies pour faire face à la crise. Certains ont opté pour des programmes plus abordables, s'adaptant à une demande changeante, tandis que d'autres ont offert des incitations spéciales et des promotions pour attirer les acheteurs potentiels. Les défis persistants ont également conduit à une collaboration accrue avec les autorités locales pour explorer des solutions de relance.
Impact conséquent sur Toulouse
La ville de Toulouse, principal acteur de l'aire urbaine, n'a pas échappé à la crise. Les chiffres montrent une chute importante des mises en vente et des ventes, bien que légèrement moins prononcée qu'à l'échelle de l'aire urbaine. Avec 57% des mises en vente, 51% des ventes, et 55% de l'offre, la ville de Toulouse reste le centre névralgique de l'activité immobilière, témoignant de la morosité des marchés du neuf sur le reste du territoire.
En 2023, la Ville rose a enregistré 1 683 mises en vente (-33% vs 2022), et 1 293 ventes (-41% vs 2022). La part des ventes à investisseurs est équilibrée à 50%, un niveau jamais atteint auparavant. L'offre commerciale a également diminué, atteignant 1 989 logements à la fin de l'année.
Les prix ont augmenté de 3% par rapport à 2022, atteignant 4 723 euros/m², reflétant les conditions difficiles mais à une moindre mesure qu'à l'échelle de l'aire urbaine.
Dans ce contexte, les promoteurs immobiliers de la ville ont été contraints de repenser leurs stratégies de commercialisation, offrant des incitations spéciales et des offres promotionnelles pour attirer les acheteurs potentiels. Certains programmes ont été adaptés pour inclure des logements plus abordables afin de répondre à la demande changeante du marché.
Le Sicoval touché
Le territoire du Sicoval, le sud-est toulousain, n'a pas été épargnée par la crise, avec une alimentation du marché en chute libre. Seulement 250 mises en vente ont été enregistrées en 2023, soit une baisse de 56% par rapport à 2022. Les ventes ont également chuté de 34% par rapport à 2022, totalisant seulement 231 ventes sur l'année. Le prix de vente en collectif libre s'est élevé à 4 532 euros/m², une augmentation de 3% par rapport à 2022.
Le Sicoval, bien que moins touché que l'aire urbaine toulousaine, fait face à des défis similaires. La demande de logements neufs a diminué de manière significative, et les promoteurs cherchent des solutions créatives pour maintenir leur activité dans la région.
Les promoteurs du Sicoval ont dû revoir leurs plans face à la crise, avec une attention particulière accordée à la flexibilité des projets pour s'adapter à un marché en constante évolution. Certains projets ont été mis en pause, d'autres ont été repensés pour intégrer des éléments plus durables, répondant à une demande croissante pour des logements respectueux de l'environnement.
Une crise généralisée et sans précédent
La crise immobilière de 2023 n'a pas épargné les métropoles voisines, avec des chutes comparables. À Montpellier (Hérault), les mises en vente ont diminué de 37%, avec 1 323 logements alimentés sur le marché. Les ventes ont également chuté de 46%, atteignant 1 073 ventes en 2023. Les prix en collectif libre ont augmenté de 4% par rapport à 2022, atteignant 5 281 euros/m².
La région bordelaise a connu un effondrement sans précédent, avec une baisse de 20% des mises en vente (2 244) et une chute de 53% des ventes en 2023 par rapport à 2022. Les prix de vente en collectif libre ont augmenté de 6% par rapport à 2022, atteignant 4 840 euros/m².
Une année 2024 incertaine
Le début de l'année 2024 semble indiquer que ces métropoles continueront de faire face à des difficultés immobilières, avec aucun signe de changement majeur pour sortir de cette crise historique du logement.
Les perspectives pour l'année 2024 restent incertaines, avec des indicateurs suggérant une continuation des défis immobiliers. Les autorités locales, les promoteurs et les acteurs du secteur devront collaborer étroitement pour identifier des solutions novatrices afin de stimuler la demande et rétablir l'équilibre sur le marché immobilier. "Il faut rester positif, les banques vont mettre en place un dispositif de "revue" des demandes de crédits immobiliers refusées. Le but est que les personnes dont les dossiers ont été refusés, comprennent les raisons de la décision de leur banque et, si les conditions sont remplies, bénéficient d'un réexamen de leur dossier de crédit. De plus, c'est la dernière année que le dispositif Pinel + reste en vigueur. Malheureusement, on ne sait pas s'il y aura un autre dispositif pouvant le remplacer en 2025... Nous restons donc dans le flou", conclut Laëtitia Vidal.
